Boas práticas na gestão de segurança condominial

17/04/2018
A novidade é o comissionamento em projetos

Por André de Pauli

A palavra “comissionamento” é relativamente nova para os envolvidos em gestão de condomínios, sejam estes síndicos, conselheiros, profissionais que atuam em administradoras e mesmo fornecedores de produtos e serviços técnicos relacionados a sistemas de segurança condominial.

O verbo comissionar tem por origem em comissário, confiar uma missão, cargo ou mandato a alguém; com a incumbência ou com a missão temporária, em nosso caso, técnica.

Em todos os momentos que o termo “comissionamento” é utilizado, faz-se necessário traduzi-lo para o entendimento e afastar qualquer hipótese que se esteja buscando tratar de comissão sobre valor contratado ou, pior, práticas ilícitas de fraudes comerciais.

Afinal, o que é comissionamento?
Segundo o CREA, através do CONFEA (Conselho Federal de Engenharia e Agronomia), é uma atividade técnica que consiste em conferir, testar e avaliar o funcionamento de máquinas, equipamentos ou instalações, nos seus componentes ou no conjunto, de forma a permitir ou autorizar o seu uso em condições normais de operação.

Complexos industriais, notadamente o petroquímico, são constituídos pela integração de diversos equipamentos, produzidos por empresas das mais diversas especialidades e origens. Todo este sistema ainda necessita atender a projetos, normas técnicas, garantias de qualidade especificada nos editais de licitação (RFP – Requisitos para Fornecimento de Propostas, em inglês Request for Proposal), além de oferecer aos investidores que o que foi contratado está sendo entregue, que a documentação necessária está em conformidade com o exigido (termos de garantia, manuais em português, especificações, alterações de projeto, plantas técnicas) e o treinamento dos operadores, propiciando que o contratante venha assinar o termo de aceite da entrega da obra. Trata-se, portanto, de uma gama significativa de serviços de autoria prévia realizada entre a assinatura do contrato (após a licitação) e o recebimento da instalação de um projeto técnico de engenharia.

Claudio Procida, CEO da Engerisco Treinamentos Especializados e Staff da ABESE (Associação Brasileira das Empresas de Sistemas Eletrônicos de Segurança), em palestra recente, define comissionamento como um processo da garantia da qualidade que consiste na aplicação integrada de um conjunto de técnicas e procedimentos de engenharia para verificar, inspecionar e testar cada componente físico do projeto, desde os individuais, como peças e equipamentos, até módulos, subsistemas e sistemas. Este processo deve garantir a conformidade e funcionalidades negociadas com o cliente. Considera que o processo de comissionamento estabelece e garante o entendimento da solução entre as partes.

Retrabalhos; conflitos jurídicos com fornecedores de produtos, serviços e instalações; reinvestimentos, ou seja, perdas continuadas de recursos financeiros; perda de confiança por quebra de expectativa ou insatisfação por falta de compreensão do motivo do elevado capital investido e os problemas se perpetuam. Cenário nada incomum nos condomínios quando se trata de sistemas de segurança condominial, em grande parte dos casos devido à falta de contratação ou realização do comissionamento por representante especializado do corpo diretivo do condomínio.

Quais projetos da segurança condominial precisam contratar os serviços de comissionamento?
Reforma ou construção da portaria ou central de controle operacional

Instalação do subsistema de controle de acesso de veículos e pessoas, operado local ou remotamente (Portaria Virtual)

Instalação e operação do subsistema de proteção perimetral (cerca eletrificada)

Instalação do Circuito Fechado de TV (CFTV).

Fases do Comissionamento

Fonte: Claudio Procida – Palestra realizada 19/12/2017. “Boas Práticas de Projetos de Segurança Eletrônica em Condomínios”.

O início do processo de comissionamento pode ocorrer desde o início da elaboração do projeto, contudo é mais frequente que passe a ser realizado por um auditor contratado especificamente para este fim, após a definição do processo de licitação, concorrência ou assinatura do contrato do condomínio com a empresa responsável pela realização das instalações originalmente projetadas.

Cabe destacar que o auditor do comissionamento deverá ser independente do responsável pelo gerenciamento do projeto, ao qual cabe conduzir os processos, tais como iniciar, planejar, executar, controlar e encerrar (segundo estabelecido no PMI – Project Management Institute). Importante nunca confundir estes dois personagens no cenário das obras.

Com todas as ferramentas previstas na entrada e com foco no projeto, com as naturais alterações que ocorrem ao longo de sua execução, o auditor planejará as visitas de modo a constatar, através de inspeções, preenchimento de lista de verificação (check list) pré-estabelecido a regularidade entre o especificado no memorial descritivo e o fornecido, antes da instalação, evitando retrabalhos e interrupções no cronograma físico financeiro. O objetivo será sempre o de cooperação e contribuição para o sucesso, com ética e comprometimento.

O último processo corresponderá ao acompanhamento do treinamento dos operadores envolvidos (se houver operação local); acompanhar durante período previsto na RFP como Operação Assistida, ou seja, os primeiros dias, quando naturalmente ocorrem ajustes técnicos, operacionais e adaptação dos operadores. Encerra-se com a verificação e testes, com registros formais de todos os ensaios realizados, entrega dos documentos pertinentes (manuais em português, certificados de garantia, plantas e As Built (expressão em inglês que significa “como construído”. Na área da arquitetura e engenharia a palavra As Built é encontrada na NBR 14645-1, representando a configuração final da planta conforme o executado).

Carlos Faria Salaorni destaca que a prática recomenda que, uma boa estratégia por diversos motivos, função das dimensões do projeto e da profundidade do comissionamento, o estabelecimento de etapas na contratação destes serviços, viso que este poderá levar dias ou semanas até a consolidação final desse processo.

Quem contratar para realizar os serviços de comissionamento?
Premissa fundamental é que quem audite seja totalmente independente do auditado

Sem qualquer envolvimento com fornecedores de produtos e serviços

Possua conhecimento no campo que irá auditar

Preferencialmente um profissional ou empresa que esteve envolvida no projeto, especificações e na elaboração da RFP – Requisitos para Fornecimento de Proposta.

Podemos considerar que a contratação do serviço de comissionamento oferecerá muito mais que o compartilhamento da responsabilidade entre o contratante e o auditor, perante aos interessados e investidores. Serão neutralizadas as diversas ameaças de perdas econômico-financeiras e desgastes nas relações comerciais e humanas. O retorno do investimento (ROI) em comissionamento é imediato e, considerando o volume de casos de retrabalho nesta área, ouso afirmar que supera a ordem de 200%.

André de Pauli é engenheiro Civil e engenheiro de Segurança do Trabalho. Periodista, Articulista, Palestrante e Coautor do livro Segurança para Gestores de Condomínios – Educamais EAD e Faculdade Candido Mendes. Sócio diretor da empresa de consultoria em segurança MSN – Managers Security Network.