A inadimplência nos condomínios

18/04/2018
O que diz a lei e como funciona o processo de cobrança na prática

No início da década passada entrou em vigência no país um novo Código Civil, que promoveu uma sensível mudança na cobrança de cotas de condomínio em atraso. Até então a multa para quem deixasse de pagar o condomínio na data de vencimento era de 20%. Com a nova legislação o percentual despencou para 2%.

De fato os 20% eram um índice alto, e valiam para cotas pagas com atraso de um dia, apenas. Mas como consequência dessa brusca redução houve um aumento generalizado tanto da impontualidade, que é o não pagamento do condomínio no dia apontado no boleto, como na inadimplência, que se configura quando os boletos estão em aberto por períodos superiores a 60 dias.

No entanto, houve um efeito colateral positivo. O novo Código Civil fez com que síndicos e administradoras buscassem novas formas de cobrança do condomínio, como o envio de boletos com antecedência, bem como desenvolvessem mecanismos mais eficazes para reduzir a inadimplência, como envio automático de cartas cobrança e plantões presenciais para a realização de acordos amigáveis.

Em 2008 o Estado de São Paulo aprovou um projeto de lei da deputada Maria Lúcia Amary, sancionado pelo então governador José Serra, permitindo o protesto de condôminos inadimplentes. Trata-se de uma medida que pode ser eficaz, especialmente para aqueles condôminos que não são devedores crônicos, mas que possuem algumas cotas em aberto. O resultado geralmente é rápido. O condomínio recebe os valores pendentes e ainda evita a reincidência por parte do morador.

Mas é importante destacar que é necessário aprovar a iniciativa em assembleia antes de aplicá-la. Também é recomendável que o síndico só encaminhe boletos para protesto após 60 dias da data de vencimento, depois de esgotadas todas as possibilidades de cobrança amigável.

Inadimplência e o Novo Código do Processo Civil

Já em março do ano passado o Brasil ganhou um novo Código de Processo Civil que vem ajudando a combater a inadimplência nos prédios. Ele prevê um rito sumário e acelerado para a cobrança de cotas de condomínios em atraso, equiparando-as a títulos executivos extrajudiciais.

Na prática elimina-se a fase de instrução do processo. O condômino devedor é acionado por carta registrada, e tem três dias para se defender ou quitar as cotas em atraso. Do contrário o poder judiciário poderá determinar a penhora das contas bancárias ou mesmo do imóvel do morador inadimplente.

Um levantamento realizado pelo nosso escritório, com base em 2,4 mil prédios residenciais, apontou que o número de acordos amigáveis firmados por moradores de edifícios residenciais para pagar cotas de condomínio em atraso na cidade São Paulo cresceu 13,23% entre janeiro e julho deste ano, na comparação com o mesmo período de 2016. Houve, consequentemente, queda na inadimplência.

Foram firmados 41.479 acordos amigáveis para recebimento do condomínio em atraso nos sete primeiros meses de 2017, contra 36.630 no mesmo período do ano passado.

Tal resultado é fruto direto da aplicação do novo CPC, que acaba estimulando a quitação de cotas em atraso pelos condôminos devedores, devido ao receio de terem suas contas ou bens imóveis penhorados na Justiça. Também pode-se atribuir o aumento do número de acordos amigáveis à melhoria, ainda que tímida, do cenário econômico, com o princípio de redução do desemprego.

A grande maioria dos moradores de prédios é gente trabalhadora e honesta, que honra com seus compromissos e paga as cotas de condomínio em dia ou, no máximo, com algum tempo de atraso. Situações pontuais de inadimplemento são perfeitamente compreensíveis. Um esquecimento, um mês em que o salário não entrou, uma dificuldade momentânea. O problema são os devedores crônicos. Nesses casos, o síndico deve agir com energia.

A inadimplência alta sufoca o condomínio, compromete seu fluxo de caixa e dificulta expressivamente os investimentos em obras de reformas, melhoria e modernização dos empreendimentos, o que contribui para desvalorização patrimonial. O valor do metro quadrado dos apartamentos cai em relação aos demais condomínios da mesma rua ou bairro, prejudicando a coletividade. Trata-se de tema delicado e complexo, mas que precisa ser enfrentado com pulso firme por todos os síndicos.

Fonte: Lello